DSL Bank IV: Bank lehnt Sicherheitentausch ab
26.03.2024, Autor: Herr Matthias Steinfartz / Lesedauer ca. 3 Min. (143 mal gelesen)
In diesem Beitrag geht es um die rechtliche Frage, inwieweit der Darlehensnehmer berechtigt ist, der Bank ein anderes Grundstück als Sicherheit für sein Darlehen anzubieten.
Ein Sicherheitentausch (auch Pfandtausch oder Objekttausch) bietet sich etwa dann an, wenn die Finanzierung für eine zu erwerbende Immobilie bereits feststeht, es am Ende aber gar nicht zum Kauf der Immobilie kommt, beispielsweise weil der Verkäufer sich für einen anderen Käufer mit einem höheren Gebot entschieden hat. Das Problem bei einer beschlossenen Finanzierung vor dem erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrags besteht darin, dass der Darlehensvertrag auch dann seine Gültigkeit beibehält, selbst wenn der Kaufvertrag platzt. Insofern geht ein Darlehensnehmer bei diesem Vorgehen ein großes Risiko ein. Allerdings ist es nicht selten der Fall, dass eine nachweisbare Immobilienfinanzierung als Grundvoraussetzung angesehen wird, damit ein Käufer überhaupt eine Chance hat. Doch am Ende können enorme Kosten entstehen für die Rückabwicklung des Vertrags. Ein Sicherheitentausch macht es aber möglich, das Darlehen über ein anderes Objekt weiterlaufen zu lassen.
In einem von uns bearbeiteten Fall verhielt sich der Sachverhalt folgendermaßen:
Falschberatung des Finanzmaklers
Der konkrete Fall beginnt mit einer Falschberatung des Finanzmaklers gegenüber seinem Kunden. Um dem Kunden den günstigen Zins zu sichern, empfiehlt er diesem den Abschluss des Darlehensvertrags, obwohl noch nicht einmal der Kaufvertrag beim Notar über die Immobilie abgeschlossen war. So kam es wie es kommen musste: Der Verkäufer sprang vom Kaufvertrag ab und der Kunde hatte einen Darlehensvertrag mit einer Laufzeit von über 20 Jahren zu einem festen Zins bereits abgeschlossen, den er auch nicht mehr vorzeitig kündigen konnte.
DSL Bank fordert Nichtabnahmeentschädigung
Die DSL Bank stellte nunmehr das Darlehen zum Abruf bereit, zahlte es jedoch nicht aus, weil der Kunde nicht die im Darlehensvertrag vereinbarte Immobilie als Sicherheit anbieten konnte. So musste der Kunde monatlich eine Nichtabnahmeentschädigung an die DSL Bank für das Darlehen zahlen. Grundsätzlich darf die Bank in solchen Fällen eine Nichtabnahmeentschädigung dem Kunden berechnen, wenn dieser das zur Verfügung gestellte Darlehen nicht abruft, allerdings begrenzt auf die maximale Laufzeit von 10 Jahren. Denn dem Darlehensnehmer steht in jedem Fall nach Ablauf von 10 Jahren eine gesetzliches Kündigungsrecht zu (§ 489 Abs.1 Nr.2 BGB).
Darlehensnehmer bietet anderes Grundstück als Sicherheit für Darlehen an
Inzwischen hatte der Kunde jedoch eine neue Immobilie für das Darlehen gefunden, die noch werthaltiger als die Vorherige war und bot der Bank dieses Objekt für die Eintragung einer Grundschuld im ersten Rang als Sicherheit an. Die DSL Bank lehnte diese Immobilie als neue Sicherheit ab und verlangte weiterhin für ihr Darlehen die Nichtabnahmeentschädigung.
Fristlose Kündigung des Darlehensvertrages
Daraufhin erklärten wir nach Ausspruch einer Abmahnung die fristlose Kündigung des Darlehenvertrags gegenüber der DSL Bank.
Sofern nämlich der Kreditnehmer der Bank vor Abnahme des Kredits zwar nicht die vertraglich zugesicherte Kreditsicherheit anbietet, sondern eine andere Sicherheit, kommt es entscheidend darauf an, ob dies der Bank zuzumuten ist. Wenn wie im vorliegenden Fall die als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der Bank genau so gut abdeckt und der Darlehensnehmer bereit ist, alle mit dem Sicherheitentausch anfallenden Kosten zu tragen, ist die Bank verpflichtet, diese Sicherheit anzunehmen. Anderenfalls kann Sie keine Abnahmeentschädigung mehr verlangen (siehe Ellenberger/ Bunte, Bankrechts- Handbuch § 55 Rd. 37)
Daraus folgte für unseren Mandanten ein fristloses Kündigungsrecht des Darlehensvertrags gegenüber der DSL Bank, da diesem das Verhalten der DSL Bank nicht mehr zuzumuten war. Das vereinbarte Darlehen war für ihn wertlos, da die DSL Bank ihm dieses Darlehen für eine Ersatzimmobilie nicht zur Verfügung stellen wollte. Andererseits verlangte die Bank weiterhin die Abnahmeentschädigung von ihm.
Bundesgerichtshof entscheidet zum Sicherheitentausch
Der XI. BGH-Zivilsenat hatte im Zusammenhang mit einer Vorfälligkeitsentschädigung am 03.02.2004 bereits klargestellt, dass der Sicherungsgeber einen Anspruch auf Sicherheitenaustausch hat. In diesem Fall hatte die Bank eine Vorfälligkeitentschädigung verlangt, weil der Darlehensnehmer das Grundstück mit der Sicherungsgrundschuld verkauft hatte und das Darlehen deshalb vorzeitig abgelöst werden musste. Hier hatte der Darlehensnehmer jedoch sein neu erworbenes Grundstück für dieses Darlehen als neue Sicherheit angeboten. Der BGH entschied, dass die Bank verpflichtet war, diese Sicherheit anzunehmen und deshalb auch keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen durfte (siehe BGH Urteil vom 03.02.2004 - XI ZR398/02).
Sie sind betroffen? Nehmen Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung in Anspruch:
Sollten Sie in die Situation kommen, der Bank einen Sicherheitentausch vorschlagen zu wollen, können Sie sich gerne von uns eine kostenlose Ersteinschätzung geben lassen. Kontaktieren Sie unsere Kanzlei dazu gern telefonisch 0381/ 403 103 10 (Rostock) und 040/ 228 688 288 (Hamburg) oder via E-Mail an mail@kanzlei-steinfartz.de
Wünschen Sie weitere Informationen über unsere Kanzlei? Besuchen Sie unsere Homepage https://kanzlei-steinfartz.de
Ein Sicherheitentausch (auch Pfandtausch oder Objekttausch) bietet sich etwa dann an, wenn die Finanzierung für eine zu erwerbende Immobilie bereits feststeht, es am Ende aber gar nicht zum Kauf der Immobilie kommt, beispielsweise weil der Verkäufer sich für einen anderen Käufer mit einem höheren Gebot entschieden hat. Das Problem bei einer beschlossenen Finanzierung vor dem erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrags besteht darin, dass der Darlehensvertrag auch dann seine Gültigkeit beibehält, selbst wenn der Kaufvertrag platzt. Insofern geht ein Darlehensnehmer bei diesem Vorgehen ein großes Risiko ein. Allerdings ist es nicht selten der Fall, dass eine nachweisbare Immobilienfinanzierung als Grundvoraussetzung angesehen wird, damit ein Käufer überhaupt eine Chance hat. Doch am Ende können enorme Kosten entstehen für die Rückabwicklung des Vertrags. Ein Sicherheitentausch macht es aber möglich, das Darlehen über ein anderes Objekt weiterlaufen zu lassen.
In einem von uns bearbeiteten Fall verhielt sich der Sachverhalt folgendermaßen:
Falschberatung des Finanzmaklers
Der konkrete Fall beginnt mit einer Falschberatung des Finanzmaklers gegenüber seinem Kunden. Um dem Kunden den günstigen Zins zu sichern, empfiehlt er diesem den Abschluss des Darlehensvertrags, obwohl noch nicht einmal der Kaufvertrag beim Notar über die Immobilie abgeschlossen war. So kam es wie es kommen musste: Der Verkäufer sprang vom Kaufvertrag ab und der Kunde hatte einen Darlehensvertrag mit einer Laufzeit von über 20 Jahren zu einem festen Zins bereits abgeschlossen, den er auch nicht mehr vorzeitig kündigen konnte.
DSL Bank fordert Nichtabnahmeentschädigung
Die DSL Bank stellte nunmehr das Darlehen zum Abruf bereit, zahlte es jedoch nicht aus, weil der Kunde nicht die im Darlehensvertrag vereinbarte Immobilie als Sicherheit anbieten konnte. So musste der Kunde monatlich eine Nichtabnahmeentschädigung an die DSL Bank für das Darlehen zahlen. Grundsätzlich darf die Bank in solchen Fällen eine Nichtabnahmeentschädigung dem Kunden berechnen, wenn dieser das zur Verfügung gestellte Darlehen nicht abruft, allerdings begrenzt auf die maximale Laufzeit von 10 Jahren. Denn dem Darlehensnehmer steht in jedem Fall nach Ablauf von 10 Jahren eine gesetzliches Kündigungsrecht zu (§ 489 Abs.1 Nr.2 BGB).
Darlehensnehmer bietet anderes Grundstück als Sicherheit für Darlehen an
Inzwischen hatte der Kunde jedoch eine neue Immobilie für das Darlehen gefunden, die noch werthaltiger als die Vorherige war und bot der Bank dieses Objekt für die Eintragung einer Grundschuld im ersten Rang als Sicherheit an. Die DSL Bank lehnte diese Immobilie als neue Sicherheit ab und verlangte weiterhin für ihr Darlehen die Nichtabnahmeentschädigung.
Fristlose Kündigung des Darlehensvertrages
Daraufhin erklärten wir nach Ausspruch einer Abmahnung die fristlose Kündigung des Darlehenvertrags gegenüber der DSL Bank.
Sofern nämlich der Kreditnehmer der Bank vor Abnahme des Kredits zwar nicht die vertraglich zugesicherte Kreditsicherheit anbietet, sondern eine andere Sicherheit, kommt es entscheidend darauf an, ob dies der Bank zuzumuten ist. Wenn wie im vorliegenden Fall die als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der Bank genau so gut abdeckt und der Darlehensnehmer bereit ist, alle mit dem Sicherheitentausch anfallenden Kosten zu tragen, ist die Bank verpflichtet, diese Sicherheit anzunehmen. Anderenfalls kann Sie keine Abnahmeentschädigung mehr verlangen (siehe Ellenberger/ Bunte, Bankrechts- Handbuch § 55 Rd. 37)
Daraus folgte für unseren Mandanten ein fristloses Kündigungsrecht des Darlehensvertrags gegenüber der DSL Bank, da diesem das Verhalten der DSL Bank nicht mehr zuzumuten war. Das vereinbarte Darlehen war für ihn wertlos, da die DSL Bank ihm dieses Darlehen für eine Ersatzimmobilie nicht zur Verfügung stellen wollte. Andererseits verlangte die Bank weiterhin die Abnahmeentschädigung von ihm.
Bundesgerichtshof entscheidet zum Sicherheitentausch
Der XI. BGH-Zivilsenat hatte im Zusammenhang mit einer Vorfälligkeitsentschädigung am 03.02.2004 bereits klargestellt, dass der Sicherungsgeber einen Anspruch auf Sicherheitenaustausch hat. In diesem Fall hatte die Bank eine Vorfälligkeitentschädigung verlangt, weil der Darlehensnehmer das Grundstück mit der Sicherungsgrundschuld verkauft hatte und das Darlehen deshalb vorzeitig abgelöst werden musste. Hier hatte der Darlehensnehmer jedoch sein neu erworbenes Grundstück für dieses Darlehen als neue Sicherheit angeboten. Der BGH entschied, dass die Bank verpflichtet war, diese Sicherheit anzunehmen und deshalb auch keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen durfte (siehe BGH Urteil vom 03.02.2004 - XI ZR398/02).
Sie sind betroffen? Nehmen Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung in Anspruch:
Sollten Sie in die Situation kommen, der Bank einen Sicherheitentausch vorschlagen zu wollen, können Sie sich gerne von uns eine kostenlose Ersteinschätzung geben lassen. Kontaktieren Sie unsere Kanzlei dazu gern telefonisch 0381/ 403 103 10 (Rostock) und 040/ 228 688 288 (Hamburg) oder via E-Mail an mail@kanzlei-steinfartz.de
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